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ボリュームチェック よくある間違い

ボリュームチェック図よくある間違いを記します。

1)真北表示

公図や測量図に記された方位をそのまま使用しているケース。
測量事務所のハンコが押してあってもそれは磁北である。
真北はちゃんと角度表示がデジタル表示され真北と書いてある。
それ以外は磁北と見て間違いない。
真北測量は余分にお金が掛かるので初期段階では調査していない場合も多い。
磁北と真北では関東では7度程度異なる。日影時間で0.5時間近く誤差が出る。高度斜線でも大きく誤差が出る。
住宅地図で簡単に確認できます。
ご注意。
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2)採光斜線

商業地域と住居系等2つ以上の地域にまたがる場合、
商業地域が過半ならよいが住居系が過半を占めているのに
採光を商業地域の4mでやってるケース。
これはすごく多い。
ディベロッパー用のボリューム図面でも見かける。
7階建てなら7m程度必要となるのでその差は3mにもなる。
ご注意。
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3)日影規制2つの方法

日影規制をクリアするには低層タイプと高層タイプの2つがある。
低層タイプは敷地全体に建物を建てると仮定して、逆日影を計算する。
なだらかな等高線となりパターンも一つなので大変分かり易く、ついこれでやりたくなる。

高層タイプは日影規制では必ず敷地内に1箇所だけ高層建物が建つポイントが存在する。
そのポイントを手動で仮定して逆日影を求める。
これは無限のパターンが存在し、かなり慣れていないと特定できない。
私は3パターンを最低計算し、その後実際に建物を入れてから
今度はそれに合わせて高層の狭いポイントを移動させて調整していく。
この繰り返しでベストポイントを求める。

これは困難で時間のかかる作業だ。これを省き安易に求めてはいけない。
ご注意。
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4)ディベロッパーが売れるものを想定しよう

ひどいものになると、中低層分譲マンション想定で北向き住戸150㎡をずらり並べたもの見たことがある。
これで容積確保終了という訳なのだろう。

中低層では真西から真東までの180度が許容範囲。
南が最も高く売れ、東西はそれに次ぐ。
住戸面積もそれに合わせて増減するのが普通。

眺望優先、騒音防止等、よほどの条件が付加されない限りは
原則は破られない。
ご注意
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5)駐車場は良く考えよう

付属駐車場を簡単にすませようと?して
地下駐車場20台以上なのに自動車用EV1個ですませているケース。
車路スロープに20mもいらず、面積も6m角と最小、計画は簡単だが、
現実には先ずありえない。
何故か?入出庫に時間がかかりすぎて朝出られない車が続出する。
現実的でない。
最適な方法は現実にメーカーとのやりとりをどれだけ経験したかで決ってくる。
ご注意。
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6)建物が細長すぎる

いくらなんでも鉛筆のように細長いビルは建たない。
杭を打っても引き抜き転倒するからだ。
平面図だけ見て計画していると高さに気付かず間違いを起こす。

東京都には塔状比という構造指針が以前あった。
間口対高さの比が1対6を超えてはいけないというものだ。
今では応答解析により剛性を確保すればそれ以上を認める区もある。
間口2スパンで12mなのに高さ28階、これで容積取れます。
という図面を見たことがある。
応答解析の証明が出来ない、意匠事務所が適当にやってはいけない。
ご注意。
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7)天空率は万能ではない

道路斜線緩和に天空率適用と図面に書いてある。
が良く見ると、天空率を使うメリットが全然ないケースもある。
またそもそも適用チェックをしていないのに、やったかのように見せているケース。

2箇所以上カクカクと折れ曲がった道路の場合、
中間の部分に接する建物部分には天空率緩和は歯が立たない。
やるだけムダである。
逆に隣地とのわずかな隙間だけで大きな効果を発揮する狭小地の例もある。
断面で削るか、平面で削るか、そのコンビネーションか。
これまた多くの経験がないと答えは出ない。
ご注意。
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8)東京 路地状敷地に共同住宅は建たない

そもそも路地状敷地に該当しているのに、そんなの知らん。
共同住宅で計画しましたというケース。

23区ごとに路地状の判断基準が大きく異なる。
それも毎年少しずつ厳しい方向に向かっている。
逆に共通事項も増えている。

緩和規定はと問うても、個別案件ごとに区役所に質疑を提出後、1週間待たされたりする。
なにせ建築審査会の判断物である。
これも多くの経験により緩和規定集を集めた者が勝ち。
ご注意。
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注釈)
(1)~(8)は実際に実施設計をし監理出来る能力を持つ設計事務所の話です。それ以外は関知しません。

隣接日影には敷地分割

商業地域なのに道路から30m離れた隣接地に住居系があり、
そこからの日影規制で容積率が大きく損なわれる。
よくあるパターン。

本来高層建物がすっきり建つはずなのに、日影の影響で
高層部分に大きく制限がかかる。
この高層部分の面積は、敷地1000㎡でも500㎡でもさほど変わらない事がある。→図面2)、3)
無論、敷地の形状、向きによって大きく変わることは言うまでも無い。
しかしパターンによってはこれが変わらないのだ。
1000㎡1箇所だと350%しかとれなくても、500㎡2つに分割するとそれぞれ570%ずつとれたりする。

ファイル 65-1.gif
1)1000㎡1敷地で低層日影 4階建て容積率262%
ファイル 65-2.gif
2)1000㎡1敷地で高層日影 20階建て容積率356%
ファイル 65-3.gif
3)500㎡2敷地に分割、高層日影 20階建て容積率578%
これが建物のプロポーションからも一番現実的なプラン。

この辺がボリュームチェックの面白いところ。

大地震だ

上野公園は揺れにゆれ、外に出ることも出来ませんでした。
隣の鉄骨ビルはグラグラと外から分かるくらいに揺れてました。
とりあえず我々は無事です。

事務所は僅かに物が落ちた程度、隣の部屋では本棚全部倒れたそうです。足の踏み場もないみたい。

自宅も実家も安否確認不能です。今日は千葉の自宅に帰れません。

横浜マンション

お知らせです。
今まで横浜のマンションは確認申請を取得したまま
事業停止していました。

確認付土地情報ということで多方面からご質問がありましたが
この度、正式にマンションとしての事業化は行わずに

宅地として自社開発するとの情報を得ました。
従いまして、土地売りは中止です。

とり急ぎご報告まで。

ペーパーアーキテクトの群れ

ここで言う「ペーパーアーキテクト」とは別に、紙で建築を作る建築家という意味ではない。
ペーパードライバーと同義語で、一級建築士免許を取得し、現に有効な免許を保有しているものの、普段建築の設計をすることがない者や、設計する機会が無い者をいう。

一級建築士事務所を開設しているものの実際の建築設計業務はやった事が無い。
10年間一度も確認申請を出していない。
従って構造、設備事務所とも組んだ事が無い。
どうやって設計業務を進めたら良いのか分からない。

それでも長い人生、ペーパーアーキテクトに設計の依頼が来てしまう事もある。
依頼者はまさか事務所開設者にその能力が無いなどとは到底思わないからだ。
かくして多くの悲劇が生まれてきた。

施工能力の無い施工会社というのも聞くが、これは上に能力のある別会社をつければ何とかなる場合が多い。
設計能力の無い設計事務所は、別会社が上につくことを固く拒否する。
かくして悲劇は助長される。

有名事務所にいたから、大手建設会社にいたから、大手不動産会社の設計部にいたから、有名大学を出ているから、
理由は多々ある。
プライドだけは高いペーパーアーキテクトは大きな仕事を断れない。
影でこっそり経験豊富な知り合いの助けを借りる。
充分に力を借りるものは稀で、自らを冷静に判断し、頭を下げて必要な知恵と力を得るものはごく少数派だ。
極稀だがそういう者は成功への道が開けている。

しかし多くは自らの体裁と名を守ろうとし殻に閉じこもる。

依頼者は疑問を抱きつつ設計は進み、建設会社はより確信的な疑いを抱きつつ工事に突入していく。

本当にこれでいいんでしょうか?
具体的な設計内容の相談が来る時がある。
私にセカンドオピニオンを求めている。
見ると間違いだらけ、建築を納める事が出来ていない。
つまり建築に必要な基本的な詳細収まり図が考慮されていない。
構造事務所と組んだことが無いから、そもそも梁や柱が設備や意匠とどう関連するのか理解出来ないのでほったらかし。

すると、そもそも建築にならない。
工事会社は設備業者と相談しつつ設計者には黙って変更していくしかない・・・。

それ以前の問題がある。
そもそも企画設計が出来ない。建築法規を理解していない。

PC無しには到底計算不能なほど高度で複雑怪奇となってしまった現在の建築の形体制限。
今の建築士資格試験ではそれを問う事が出来ない。

まさか試験場にコンピュータとソフトを持ち込むことを許可できないからだ。
天空率、日影計算、道路斜線という法律はもとより
高度斜線、避難通路、窓先空地といった地方条例、指導要綱を知らない。
ましてや消防法、設備、電気工事との取り合い収まりなどは夢のまた夢となる。

ペーパーアーキテクトはプライドが高い。
昔の優秀な最高学府の出身だからだ。そう大昔の・・。
プライド故に自らの足りない部分を認めようとしない。
昔から伸びるのは素直な者と決っているのに。

建築設計の依頼をする人は我々を良く見極めて欲しい。
本物の実力と独自の実績を持っているかどうかを。

多くの経験と実績を積むことは大変難しい。
何故ならそれ以上の営業努力が必要だからだ。

建築家と営業行為ほど釣り合わないものはない、
そう思っているペーパーアーキテクトは多いはずだ。

でも考えて欲しい。
本当に力を世に示したいのなら、あらゆる業種で
自分の作品を持ってアピールしない業種など無いことを。
漫画家、作家、音楽家、画家、写真家、デザイナー、クリエイターは全て認められるために全力でぶつかっていく。

それ無しにはただの自称〇〇家に過ぎなくなるからだ。

緊急!サーバー障害

昨日6月4日の朝から夕方までメール送受信が出来ない障害がありました。
当方で使用している4つのメアドとも同様の障害が有り、もしその間に私宛にメールされた方は
恐れいりますが再度の送信をお願いいたします。

また当方からメールを送り、届かなかったお客様には深くお詫びいたします。
失われたメールは5時間以上サーバー内部で滞留して消えたようです。
http://support.sakura.ad.jp/page/news/20100604-001.news