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日影規制

東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例
と長ったらしい。つまりは日影規制のこと。
昭和51年の建築基準法改正により日影規制が出来た、
具体的運用は各地方公共団体に任されている。

これにより東京都も新たに日影規制を制定。
昭和53年(1978年)7月のこと。
つまりはこれ以前の建物には日影規制が適用されていない。

豊洲キュービックガーデン

新しい椅子が欲しくなったのでいつも頼むアスクルのショールームに行った。
そこが豊洲キュービックガーデン。
着いてびっくり、エントランスが営業収支を無視した巨大さ。
セキュリティも2重だ。

そしてそしてフロアに案内されてもっとびっくり。
ショッピングセンターみたいにがらんどう空間。
普通の窓が見えるオフィス空間ではない。

机のレイアウトの横をすりぬけるように窓際のショールーム空間にたどり着く。
ワンフロア辺りでは見たことのない巨大さ。
ファイル 77-1.gif

路地状敷地

これも1000㎡以上で10m以上間口があるが
明らかに路地状である場合、
行政によっては判断が分かれるが
3000㎡以上の敷地で間口が30m、路地状長さ30mもある場合、
形状的には路地状に見えても、OKとなるケースもある。
これは世田谷区のケース。

2000㎡で間口20m路地状長さ20m以上ではOUTとなった。
これは江東区のケース。

非常用エレベーターホール

消防活動の為に特化された空間。
原則として、非常用EV乗降ホールについては避難スペース及び消防活動用スペースと考えているので、避難通路の通過動線は認めていない。
そのホールを通り屋外避難階段へ通過する事も認めていない。
特別避難階段の附室については基準法通り兼用は認められる。

普通の廊下へと通り抜けるなどとんでもない。
基本的にはストップエンドの空間。

ただし最近見た事例では一端避難上有効なバルコニーに出てから
屋外避難階段へと通り抜けている。
通常の屋外避難階段である。

これは通常は役所では認められない。
民間の検査機関だろうか。100%不可とは言えないケース。

建替シュミレーション

ファイル 74-1.gif
古い分譲マンションの建て替えシュミレーションをしてみる。
たまたま以前相談のあったマンションを選ぶ。

容積率200%のところ130%程度しか使っていない。
有望と思われる。
土地代は公示地価と最近の取引価格を参考に。

敷地を入力し、何時ものようにボリュームチェック。
あれれ、北側がへんてこな形をしていてそのまま逆日影になる。

10階建てと7階建ての2パターンを選択。
とりあえず習慣で10階をチョイスしプランを入れる。
ほぼ予定通りに容積を取りきった。

そこで今度は事業計画のパターン作り。
容積率フルなら50戸。現状35戸。

これで何とかなると昔は思っていた。
以下の3パターンを作成しチェック。

1)自主建て替え方式。
第三者であるコーディネーターを調整役として入れ、事業計画と権利関係の調整を依頼、
新規分は建替組合自身で売るという銀行融資が最も難しいパターン。
分譲価格との差は1700万円。
ほぼ半額以下で買える。2重ローンは必至。
賛成をとりつけるのは苦労するだろう。

ちなみに
地権者数25戸だと、各戸の負担は1000万円。
地権者数15戸だと、各戸の負担は-300万円。つまりお金がもらえる。

2)デベロッパー建て替え方式。

デベロッパーに販売を委託するパターン。この場合はコーディネートも一括で依頼し、
かつ地権者の分にもデベロッパーの販売利益を載せてあげる、デベロッパーが乗りやすくするおいしい設定。

結果。地権者購入価格2300万。
ぎりぎり各自が区分所有していた土地代分しか割り引かれない。

その差1000万円。これでは建て替えの賛成には持っていけない。

3)コーポラティブ方式。
以前、個人的にはかなり入れ込んだ方式だが、新規参入者も組合員として迎え入れ、50世帯がそろってからスタート。
当然コーディネーターは不可欠。
設計者も専属で各戸に最初から付く。

1)よりも融資は難しい?
新規分を安くするという事は1)よりも既存の地権者の負担は増える。
シュミレーションする気になれず。終了。

結論。35世帯に対して15戸程度の増加では自己負担ゼロには程遠い。土地代がよほど高くても最低2倍の住戸数にならないと不可能。

大変だ

今日のメールでBCCで送信するところをCCに入れて送信してしまった。
送ってから気付き青くなる。
個人情報漏洩だ。

関係会社各位には大変ご迷惑おかけしました。
申し訳ありませんでした。
今後は厳重に注意いたします。
どうか破棄して下さい。
よろしくお願いいたします。