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google street viewが・・

9月の最初の3連休中にIEでは見られなくなった。
PC3台のうち2台はだめ。
まじめにWINDOWS XPを自動更新設定したものは、見られなくなり
自動更新をオフにしていたものは大丈夫だった。

google クロームは大丈夫との噂。
誰が見てやるもんかい。
そこで大好きなFIRE FOXで開く。おお見られる見られる。
燃える狐までは捕まえられなかったようでGOOGLEさん。

建築基準法改正の履歴

検索しても出てこない。
法の改正履歴なぞ膨大すぎて出てくるはずも無い。
そこで必要な分だけ自分で作ろうという事になりました。

主に形態制限に絞って、ボリュームチェックに必要な部分のみをピックアップ。
築年数の古い建物の謎が明かされるかも。
現在作成途中です。ご期待下さい。
http://www.space-o.com/topic-kaisei.html

マンションの雨漏り個所の見つけ方

職業柄、雨漏りの相談も受ける事がある。

鉄筋コンクリート造のマンションの雨漏りはやっかいだ。
雨水が遥か彼方から水道(みずみち)を通って浸入してくるからだ。

だが少なくとも漏れている個所は分かる。
1)下流側の個所を開ける。
天井、壁、ボードをはがしその場所には点検口を設ける。
間違っても開けたままにしてはいけない。心まで雨漏りする。

2)次に上流側を探す。
下流個所の真上から始める。
屋外で防水層があるのなら高圧のガス等で場所を特定できる場合がある。

もし防水層の立ち上がりに近い位置に設置物があれば撤去する。
土手よりも川の水面が高いのと同じ状況になっているから。
(立ち上がり高さは水上で20cm程度)

屋内で防水層が無ければ3)に進む。

3)屋内の場合はコンクリートスラブの上である。
下流個所の真上、床に点検口を設ける。
同材で扉の表面を作ればきれいで目立たない。

4)次に屋外側から屋内側に向かって高圧洗浄機で怪しいところに水圧を掛けていく。
当然、下流に雨水が流れないよう、上流側で対処しておく。
このとき、1箇所やったら時間を置き、場所が特定しやすくする。

5)原因場所が分かるまで何度も繰り返す。
気長にやるしかない。
でも大丈夫。上流側の点検口から見張れるので、吸水剤等を敷き詰めておけばもう下流に流れることは無い。

6)ここまで書いてふと思った。
大体、屋外から水平方向に屋内に水が入ることなんかあるんだろうか?
聞いたこと無いぞ。
仮に防水層を乗り越えたとしても、躯体の間にもぐりこみ
下に廻るはず。つまり屋外の防水層の下に戻るのだ。
屋外から直下の屋内へのパターンとなる。

外壁はタイルなどの防水加工が施してあり、仮にタイルの目地が切れていてもせいぜい躯体が濡れる程度だ。
その結果タイルが浮いてくる。それでもその程度だ。
直接屋内に水が浸入するには至らない。プールみたいに漬け込まない限りは。

7)以上。もしどなたか良い方法をご存知なら教えて欲しい。
間違ってもネットの知識など頼らないように。
あ、これもネットだ。

企画設計料はタダ?

かつては当社もそうだった。
設計事務所の名が売れていようがいまいが、いくら実績があろうと
ディベロッパーは企画設計を無料でやらせようとする。

理由は自分たちの土地営業がそうだから。
売れるまではいくら客に紹介しても1円にもならない。
だからその下につく設計事務所もそうしなさいと。

契約したらしたで、設計料は自分達の仲介料3%(片手分)と同じにしなさいと。
全てディベロッパーの論理。
設計業界の業務標準報酬は無視され続けてきた。

それが5年前のリーマンショックで変わった。
個人的には不動産大爆発と呼んでいる。リーマンより半年以上早く起きたから。

全ての過去の企画設計を洗い出し、一つずつ値段をつけていった。
1件軽く10万を超えていた。複数回変更したものは20万以上だ。
傾斜地に至っては初回だけで30万を超える。

営業用の企画設計は金額に治すと、それにより獲得した実施設計監理料をはるかに超えていた。
本末転倒とはこのための言葉である。
ならばこれを商売にするべ。そう思った。
さよならディベロッパー、そう心の中で宣言した。

調べてみると、今では大手のディベロッパーは有料で既知の設計事務所に企画設計を依頼していることが分かった。
当社は企画は有料ですと宣言する鉄道系大手設計事務所も現れた。

因みに設計施工のゼネコン任せがメインの不動産大手A社は初回10万。
変更分合わせると20万を設計事務所に支払う。
自社で設計部を持つ大手B社は7.5万だが、土地取得時にはまとまったボーナスという形で支払う。
どちらも内部では企画設計をやらないのだ。
ゼネコン設計部だって殆どやらない。
というよりこの特殊な業務をこなせない。

中堅で払っているというのはまだ聞いていない。
何度か打診があったが3万程度だ。
個人投資家レベルではそれ以下で何とか出来ないかと言われた。
どちらも当社の料金表を見せてお断りした。

未だに契約が取りたくて無料奉仕する設計事務所がいる。
無料ゆえに手が空いている未経験の若い人に任せて少しでも経費節減。
もしくは実際の経験もないのに十分な調査もせず確信も持てないままに提出。
結果、到底現実味のない企画が世に出てくる。

確かな土地に投資したいのなら正確な企画設計は必須のはず。
それを無料にし契約する事で払ったことにするなどという、ツケと出世払いでは通用するはずもない。
時代錯誤もいいところである。
もう変わってしまったのだ。強い中堅ディベロッパーの時代は終わっている。

物が足りても文化無し。
故佐藤美紀雄先生がそのようなことを仰っていた。

設計屋

などと呼んではいけない。
設計屋さん、とさんづけでも同じ事。
即、けんかになる事うけあい。

弁護士を弁護屋、会計士を会計屋と呼ぶだろうか?
サムライ業を〇〇屋と呼ぶことは蔑称である。
そう呼ばれて喜ぶ自虐的な職業も無くはない。

建築設計士は最も誇り高い人種の集まりである。
独立独歩、設計施工分離の大原則に則って生きている。
孤高の存在である。

問題は孤高でない人たちである。工務店の下についている設計事務所である。
彼らは一般にそう呼ばれる傾向にある。下請け業という意味で。

千葉で設計事務所を開いていた頃は周囲の不動産業も建設業もそう見ていたようで、毎回説明するのが大変だった。

設計業独自の道を歩んでいる者たちを決して「屋」付けで呼んではならない。
またそうなるのを許してはならない。
もし呼ばれても平気になったら、それはあなたの事務所をたたむ時である。

間違いだらけのボリュームチェック

最近では腕の良い企画設計の出来る人が減っているのだろうか。
どこの設計事務所でも、企画から実施設計、監理まで通して出来る人は数えるほどしかいない。

一つの事務所内でも企画適応者は10人に一人くらいだろうか。
適正というものが有る。
丁度パイロットになるための適正のようなものが。
それを無視すると本人にとっても悲惨な結末が待っている。

実際に建てる事を前提としたボリュームでもまともな図面を見るほうが少なくなっている。

接道条件を満たしていないのに平気で高層建築を企画したケース。
それでディベロッパーも土地の売買を進めている。

カタログだけ見て駐車装置を建物内に取り込み、大梁を寸断し構造的に高層が不可能になっているケース。

マンションの住戸なのに採光条件を無視し事務所のような空間を作っているケース。
事務所はなるほど一番容積を取りやすい。
北向きだろうと採光がとれていなくてもOK。
それと同じ条件で全戸物置のような住戸を企画している。

超高層なのに法規が厳しくなる事を知らず、避難も構造も成り立っていないケース。
非常用EVの設置方法も、特別避難階段の条件も知らない。
ただくっつけただけ。

どれもほぼ未経験なペーパー建築士がなせる業。
危険なんてものじゃない。
容積が多く取れている方が正義、と勘違いする人も多い世の中。
それ故にまかり通っているのだろうか。
建築以前の問題。

ゼネコンだから大丈夫、というのも本末転倒。
実務は設計事務所に出しているところが大半。
その設計事務所も以前は法の番人、法の教育係だったのが
今じゃ逆に役所に教えられている始末。

もう人のやったボリューム図面は見たくないというのが本音。
怖すぎるのだ。