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企画設計料はタダ?

かつては当社もそうだった。
設計事務所の名が売れていようがいまいが、いくら実績があろうと
ディベロッパーは企画設計を無料でやらせようとする。

理由は自分たちの土地営業がそうだから。
売れるまではいくら客に紹介しても1円にもならない。
だからその下につく設計事務所もそうしなさいと。

契約したらしたで、設計料は自分達の仲介料3%(片手分)と同じにしなさいと。
全てディベロッパーの論理。
設計業界の業務標準報酬は無視され続けてきた。

それが5年前のリーマンショックで変わった。
個人的には不動産大爆発と呼んでいる。リーマンより半年以上早く起きたから。

全ての過去の企画設計を洗い出し、一つずつ値段をつけていった。
1件軽く10万を超えていた。複数回変更したものは20万以上だ。
傾斜地に至っては初回だけで30万を超える。

営業用の企画設計は金額に治すと、それにより獲得した実施設計監理料をはるかに超えていた。
本末転倒とはこのための言葉である。
ならばこれを商売にするべ。そう思った。
さよならディベロッパー、そう心の中で宣言した。

調べてみると、今では大手のディベロッパーは有料で既知の設計事務所に企画設計を依頼していることが分かった。
当社は企画は有料ですと宣言する鉄道系大手設計事務所も現れた。

因みに設計施工のゼネコン任せがメインの不動産大手A社は初回10万。
変更分合わせると20万を設計事務所に支払う。
自社で設計部を持つ大手B社は7.5万だが、土地取得時にはまとまったボーナスという形で支払う。
どちらも内部では企画設計をやらないのだ。
ゼネコン設計部だって殆どやらない。
というよりこの特殊な業務をこなせない。

中堅で払っているというのはまだ聞いていない。
何度か打診があったが3万程度だ。
個人投資家レベルではそれ以下で何とか出来ないかと言われた。
どちらも当社の料金表を見せてお断りした。

未だに契約が取りたくて無料奉仕する設計事務所がいる。
無料ゆえに手が空いている未経験の若い人に任せて少しでも経費節減。
もしくは実際の経験もないのに十分な調査もせず確信も持てないままに提出。
結果、到底現実味のない企画が世に出てくる。

確かな土地に投資したいのなら正確な企画設計は必須のはず。
それを無料にし契約する事で払ったことにするなどという、ツケと出世払いでは通用するはずもない。
時代錯誤もいいところである。
もう変わってしまったのだ。強い中堅ディベロッパーの時代は終わっている。

物が足りても文化無し。
故佐藤美紀雄先生がそのようなことを仰っていた。

間違いだらけのボリュームチェック

最近では腕の良い企画設計の出来る人が減っているのだろうか。
どこの設計事務所でも、企画から実施設計、監理まで通して出来る人は数えるほどしかいない。

一つの事務所内でも企画適応者は10人に一人くらいだろうか。
適正というものが有る。
丁度パイロットになるための適正のようなものが。
それを無視すると本人にとっても悲惨な結末が待っている。

実際に建てる事を前提としたボリュームでもまともな図面を見るほうが少なくなっている。

接道条件を満たしていないのに平気で高層建築を企画したケース。
それでディベロッパーも土地の売買を進めている。

カタログだけ見て駐車装置を建物内に取り込み、大梁を寸断し構造的に高層が不可能になっているケース。

マンションの住戸なのに採光条件を無視し事務所のような空間を作っているケース。
事務所はなるほど一番容積を取りやすい。
北向きだろうと採光がとれていなくてもOK。
それと同じ条件で全戸物置のような住戸を企画している。

超高層なのに法規が厳しくなる事を知らず、避難も構造も成り立っていないケース。
非常用EVの設置方法も、特別避難階段の条件も知らない。
ただくっつけただけ。

どれもほぼ未経験なペーパー建築士がなせる業。
危険なんてものじゃない。
容積が多く取れている方が正義、と勘違いする人も多い世の中。
それ故にまかり通っているのだろうか。
建築以前の問題。

ゼネコンだから大丈夫、というのも本末転倒。
実務は設計事務所に出しているところが大半。
その設計事務所も以前は法の番人、法の教育係だったのが
今じゃ逆に役所に教えられている始末。

もう人のやったボリューム図面は見たくないというのが本音。
怖すぎるのだ。

日影規制

東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例
と長ったらしい。つまりは日影規制のこと。
昭和51年の建築基準法改正により日影規制が出来た、
具体的運用は各地方公共団体に任されている。

これにより東京都も新たに日影規制を制定。
昭和53年(1978年)7月のこと。
つまりはこれ以前の建物には日影規制が適用されていない。

豊洲キュービックガーデン

新しい椅子が欲しくなったのでいつも頼むアスクルのショールームに行った。
そこが豊洲キュービックガーデン。
着いてびっくり、エントランスが営業収支を無視した巨大さ。
セキュリティも2重だ。

そしてそしてフロアに案内されてもっとびっくり。
ショッピングセンターみたいにがらんどう空間。
普通の窓が見えるオフィス空間ではない。

机のレイアウトの横をすりぬけるように窓際のショールーム空間にたどり着く。
ワンフロア辺りでは見たことのない巨大さ。
ファイル 77-1.gif

路地状敷地

これも1000㎡以上で10m以上間口があるが
明らかに路地状である場合、
行政によっては判断が分かれるが
3000㎡以上の敷地で間口が30m、路地状長さ30mもある場合、
形状的には路地状に見えても、OKとなるケースもある。
これは世田谷区のケース。

2000㎡で間口20m路地状長さ20m以上ではOUTとなった。
これは江東区のケース。

非常用エレベーターホール

消防活動の為に特化された空間。
原則として、非常用EV乗降ホールについては避難スペース及び消防活動用スペースと考えているので、避難通路の通過動線は認めていない。
そのホールを通り屋外避難階段へ通過する事も認めていない。
特別避難階段の附室については基準法通り兼用は認められる。

普通の廊下へと通り抜けるなどとんでもない。
基本的にはストップエンドの空間。

ただし最近見た事例では一端避難上有効なバルコニーに出てから
屋外避難階段へと通り抜けている。
通常の屋外避難階段である。

これは通常は役所では認められない。
民間の検査機関だろうか。100%不可とは言えないケース。

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