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共同建て替え

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画像は「ポニョの見晴らし台」

コーポラティブという方式を試す時に
土地の確保、という問題にぶつかる。

地権者がそこに居住中であるなら、確認取得までの8ヶ月間以上、
土地の決済を待って貰う事も可能かもしれない。
だが、不動産業者が所有しているとそうはいかない。
仮に協定書を結んでも、より良い条件での売買が発生しないとも限らない。
それを防止する為には手数料を支払い、コーポラティブが不成立の場合はそれを捨石にする事もありうる。
でも不動産業者の場合はその条件だけでは待ってくれるかどうか・・。

企画者主導型のコーポラティブにはどうしても民間のスポンサーの必要性にぶつかる。
さて今、この状況でスポンサーとなる企業がいるか?
10%以上のフィーが必要ならばその時点で、コーポラは分譲よりも安価である、という条件が消える。
単なる自由設計のみが残る。
それでもよしとすべき状況ならばよいが、コーポラ本来の意義が遠くなる。

ここは地権者主体の共同建て替え、これが本来の形に近い、と言わざるを得ない。
ディベロッパーを介入させず、自力で予算が少なくても建替えられる。
このメリットを強調すべきだろう。
そして全戸が自由設計。多少組合員の募集が伸びても
待ってもらえる。土地代金の早期負担がない。
この2つは大きい。

条件はある。15戸以上のファミリーが成立する場所。
駅から10分以内。マンションとしても魅力的な場所である事。

ならば大抵の分譲マンションの条件とも一致する??

今は業界が過去に経験した事のないほど異常な時代だ。
土地バブルが爆発し、土地の価格は下がり続け、分譲価格も暴落し、建築費は暴騰を続ける。
土地価格は2005年の水準まで戻れば止まる。
建築価格が何時止まるのかは中国に聞くしかない??

コーポラティブ コーディネーター募集!

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土地選定、第1回目を終了。
多くの優良候補地から現地調査と企画立案を重ねて絞る事数回。
結局、目白周辺地と茗荷谷周辺地が残りました。
どちらも明るく健康的なコーポラティブにぴったしの環境と立地条件。
戸数は20戸と9戸。
写真2枚とも茗荷谷「教育の森公園」。
打ち放しの建物は文京スポーツセンター設計大谷幸夫、建築の力を感じる。
http://mira.bio.fpu.ac.jp/shiono/ARCHITECTURE/Bunkyo_Sports_Center.html

じめじめした地底低層コーポラティブは避けたい。
日本の夏は暑くて高湿度。
ヨーロッパの低湿度夏とは全く逆。だから向こうのマネをしたらひどい目にあう。
地下住居を購入して、少しでも留守にしたら、もう大変。
一度コンクリートに根付いたカビ菌は滅多な事では取れない。
表面をいくら張り替えても無駄。

こちゃこちゃした、ミミズ君が好きそうな、曲がりくねったメゾネットも避けたい。
80m2以下のメゾネットなんてありだろうか?
ましてや3層構造の80m2住戸となると、何も言えない。

いくら閑静な住宅環境でも窓を開けたら目の前2メートルに他人の家が立ちはだかる、なんていうのも願い下げです。

木造戸建てのユーザーにも納得させるのがRC造コーポラティブの使命。
ダンスも踊れない貧相なリビング、細くて折れそうな階段が主役然とのたうつ吹抜け。
小さな子供やペットは必ず落ちるような透明感たっぷりの手摺。
納戸かと見まがう主寝室。
いつから日本人の空間スケールはちっぽけになったのか?
戦後、長い時間をかけて豊かな空間への憧れを育て続けたのではなかったのか?

日本には日本のコーポラティブ。
マンション特有の駅近至便と眺望の良さ、空間の豊かさを無視したら、分譲マンションで目が肥えたユーザーにそっぽを向かれる。
コーポラティブという甘えは許されない。

と言う訳で、第1回候補地のコーディネートをして頂ける
経験豊かなコーディネーターを大募集中です。
明るい、健康的、眺望の良い、自由設計の満喫できるコーポラティブハウス作りにご協力下さい。
土地は生もの、急がなければ。

連絡は空間システムまで。
http://www.space-o.com/contact.html

いよいよ

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動き始めている。
この世で最も信頼できる不動産業のMさんと組んだ
夢のコーポラティブへの道が前方へと繋がり始めている。

ワクワクドキドキ、失敗も沢山するだろう。
でも最後は精神力が物を言う。
このどうしようもない時代を生き抜き、
昨年末に局所核爆発を起こした不動産業界の残骸の中
我々は進む。荒れ狂う海原を照らす孤高の灯台のように。

周囲とは隔絶された世界だ。不動産業は。
建設業の悲哀は伝わっても、不動産の大爆発はごく一部しか知られていない。
昨年6月の改正建築基準法は見事に旧来の建築申請の流れを破壊し
経済の停滞と建築業界の苦悩を巻き起こした。
これは単に一大臣が謝って済む問題ではない。
新価格、新新価格で沸き建つお調子者の不動産業界ですら足を止めて考えた。
このままでは、まずいんじゃないかって。
止まっている間に足元が崩壊し始めた。そして幻の資産は爆発し跡形も無く吹っ飛んだ。
ファンドはうねり、銀行は騒ぎ、ディベロッパーは2回目のバブル崩壊を呼んだことにようやく気付いた。

半年たち今も立ち直れない不動産業界は、設計業界も建築業界も巻き込み
両手広げて共に倒れようとしている。
この国では不動産の上に建築が乗っかっているのだから・・・。

画像は大洗海岸の灯台、2年前の6月。

下町のコーポラティブ

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(↑は上野寛永寺近辺の巨大椿)

実を言うととんでもない事を考えている。
コーポラの実績ゼロの私が言うと笑われるだけなので今は言わない。
貝になる。でも時が来たら口をぱっくり開く。

目指すものは余りにも遠く、手を差し伸べてくれる人も少ない。
昨日コーポラを専門にやっている設計事務所の所長さんと話す機会に恵まれた。
15棟以上の実績がある。すごい・・ため息。
その時にコーポラの業界、コーディネート達は疲弊している、と伺った。
建設会社も大会社は付き難い。どうしても小さな物件は小さな建設会社になる。
手間も時間もかかる。個々がバラバラ、それを何度も繰り返す。
大変だろうな~、と思う。

でもそこまで皆が皆、望んでいるのか知らん。
マニアックな間取りと素材と手間をかける事に、本当に熱心になれるのだろうか?
忙しい職業の人には無理。

何度も通ってオーダーメードの洋服を作るように、オーダー設計する。
着て試し、また手直し、満足感はあるだろうけれど全て人が望んでいるとも思えない。
素材はパックA、B,Cのグレードコースから選ぶ、で良いのかなという気もする。間取りはコンクリートの躯体に囲まれた二次元の世界だし。

建てる場所も高級住宅地、だけがトレンドだろうか?
住みたい場所はブランド品ばかりじゃないのでは、とも思う。
趣味に合わせる。例えば海に近い、森がある、川が好き、運動公園が必要、生まれ育った場所が好き、思い出の丘に似ている此処が好き。
住んだ事もない高級地に行くのは、着た事も無い高級スーツを着るのに似ている。
身についていればいいのにね。
例えば下町のコーポラティブハウスなんて面白い。
人情と歴史のある街に創るコーポラ。
場所は人も選ぶ。人も場所を選ぶ。

色々な意味で「よい場所」であること。
単に駅に近い、学校が近い、買い物が便利、ではなく明確なイメージを持った場所が私の思う「よい場所」。
イメージの無い場所は不毛だ。
かつてはあっても今無ければ、住む人を幸せに導かない。

なんてことを考えながら明日も少しずつ前へ進む。

コーポラティブ登録フォーマット

作成しHP上にアップした。
http://www.space-o.com/tmresmail/index.cgi

未だ暫定版だが、他社には内容的には負けていない。
ただし、フリーCGIソフトで作成したので、200件以上は保管できない。
勿論メールデータとしては残るのだがその場合はデータを直接解析する事が出来ない。
手作業でデータをEXCELLに移植するのも何だか馬鹿げている。
せっかくCGI上に乗っかっているのだから直接分類整理しなければ
意味が無い。
といっても私にはCGIの知識は無い。いつも手当たり次第にいじっているうちに出来てしまう、という子供と同じレベルだ。

これらのデータは、本来設計事務所で管理すべきものでは無いのかもしれない。
が、インターネットならば皆同一ライン上にある。
特殊な業者だけが出来る特殊な作業ではないはず。

ま、ま、ゆっくり考えましょう。

何故いまコーポラティブなのか

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実は何故、コーポラティブに方向転換しようとしたのか
思い出せませんでした。
年頭の挨拶ではたしか、有料老人ホームへの転換だったような?
昨年暮れにもそう言っていたような気がします。

その後関連業種数社にご挨拶に伺い、不動産ディベロッパーと同じようなスタンスで、アプローチしようと試みました。
確かに一部のディベロッパー出身の組織では同じような反応が得られました。
でも大多数では大きな違和感だけ残ったのです。

3年後との見直しでは東京23区、はじめ首都圏では殆ど介護認定の枠が無い。
当分大きな飛躍は望めそうも無いことを伺ったこと。
設計事務所をパートナーに選んで事業を進める、といった雰囲気がまるで感じられませんでした。
あ、こりゃいかんわ・・。
かくして早々に撤退。

途方にくれて見回すと、いつも一緒に組んでくれるパートナー設計事務所のNさんの話が頭をよぎりました。
そうだ、コーポラティブだ!!
考えれば考えるほど、コーポラティブは設計事務所に向いている方式です。
設計事務所のために作られたのではと、思うほどハマルのです。

この仕事を始めてから十年弱ごとに大転換を経験します。
乗り遅れれば死に直結するくらいの転換です。
前回のときにも反応が半年遅れたために、助走期間も含めて約1年分の損失を蒙りました。
今回もやっぱり半年遅れてます。あ~情けなか。もっと早く決断せんかい。

答えは未だ遥か先。薄明かりのなかで揺れています。
進む方向が正しいかどうか、誰にも答えは出せません。
信じる自分の心の目だけがレーザービームのように先方を真っ直ぐ照らしてくれます。
建築の未来を求めて。我々の本来の役割を求めて。

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