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CADって何?

「CAD」は言うまでもないが、設計ツールである。

三次元のBIMと並ぶ建築設計の為の道具である。
CADの方は2次元なので機械設計土木設計でも使われる。

以前はCADの依頼と言えば下請けの「CADオペレーター」のことだった。
即ち建築設計者が設計した手描きの原案を忠実に電子データ化していく現代版トレーサーのことだった。
それも設計者が自分でCADを操るようになると需要も消えていった。
10年以上も前の話だろうか。

これはツールであって間違っても建築設計そのものだと勘違いしてはならない。
大工さんに依頼するとき「金槌お願いします」と言う人はいない。

実際の建築設計の順位としては
最初に企画設計がある。
不動産業界ではボリュームチェックと呼ばれる。
これは最も難易度が高く、責任重大であり、決して実務経験のないペーパーアーキテクトに任せてはならない。
首をかしげるような実行不能な代物が出てくる。

その後に基本設計、実施設計、監理業務と続く。
繰り返すが企画設計の段階こそ最重要かつ最難関かつ最も面白い分野なのだ。
真っ白なキャンバスに絵を描く前の緊張と高ぶり。
間違っても建築家に容積はどれ位取れるのかなどと、野暮な質問をしてはならない。
建築家はそんなことに関心はない。
どんな建築が可能か、何が出来るのか、このキャンバスに描きうるイメージ、必要条件と建築足りうる充分条件とは何か?

日々我々は追い求める。
それが現実と完全に符合した時に思いが形になって現れる。
企画設計の醍醐味である。

そして今日も果てしないアプローチは続く。

賃貸経営

最近、賃貸の事業収支は出せる?と聞かれた。
答えは、もうやってない。
かつてEXCELで作成した長大な事業収支表はもう出番はない。

アパート、マンションの新築とそれに関わる事業収支のこと。
何年後から事業フローが黒字になり、経営が成り立つか?

もうその計算は止めた。
新規に土地取得し新築し利益が出たのはバブル期だけ。
5年ごとに家賃を上げることが出来た右肩上がりの時代だけの話。
今は計算してもしても黒字にならない。
下記のサンプルはもう9年前、実際の個人地主向けに作成したもの。
設定を有利にしておいしい数字にしている。

ファイル 91-1.gif

ファイル 91-2.gif

事業者やハウスメーカーは利益率とか、利回りという言葉で逃げているけど。
実際の実利ではない。儲かるように見せているだけ。

その通りにしたら、建物の定期的な修繕費、特に10年に一度の防水工事を含めた重要な大規模修繕費が出てこない。
水廻りの設備は20年で刷新しなければ新規の客は取れない。

これが出来ずに苦しんでいる大家の友人を何人か見ている。

さよなら賃貸経営、特に今は工事費が高すぎるしね。

エレベーターの容積率不算入

今年の7月にいきなり施行!
6月下旬の国会で決めて公布、それ以降通常6ヶ月は掛かる施行を
一気に40日に短縮するそうな。詳細が待たれます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140529/664729/?P=1
事業者は大喜びか?事務所のEVは台数が多いからね。
今までも不停止階は不参入だったけど。
これだけ急ぐ理由は何だろうか。大きな計画を前にしたデベからの依頼か?
直前に確認申請をとった物件は軒並み取り直しに走るのか?
10000㎡で300㎡くらい増えるのだろうか。

XPからWIN7へ

この5月の連休を利用して、事務所の3台のPCのOS全てを入れ替えた。
2台は5年以上経っていたのでPCごと入れ替え。
1台はまだ3年なので、アップグレード権を使ってWIN7に上げる。
WIN8にすると不具合が起きるソフトがありそうだから止める。
それに到底仕事用OSの顔つきをしていない。
こちとらタブレットで仕事するわけではないのだ。

1日1台。引越しソフトを使っても、全てのソフトが移行できるわけではない。
積み残しは手作業となる。
これで3日。さらに個々のテスト操作。次から次へとバッタの大群のように新しく問題が起きる。
全て終了まで1週間以上を費やす。

ああ人生の無駄遣い。
結果はインターフェースが新しくなっただけで、便利になった機能が一つも見当たらない。
逆にセキュリティ強化で操作の手順が増えてしまった。

煩わしい。
この費やした時間を費用換算すると、PC10台分くらいにはなる。
どうしてくれようマイクロソフト。
いっそ、集団で賠償請求しますか。

google street viewが・・

9月の最初の3連休中にIEでは見られなくなった。
PC3台のうち2台はだめ。
まじめにWINDOWS XPを自動更新設定したものは、見られなくなり
自動更新をオフにしていたものは大丈夫だった。

google クロームは大丈夫との噂。
誰が見てやるもんかい。
そこで大好きなFIRE FOXで開く。おお見られる見られる。
燃える狐までは捕まえられなかったようでGOOGLEさん。

マンションの雨漏り個所の見つけ方

職業柄、雨漏りの相談も受ける事がある。

鉄筋コンクリート造のマンションの雨漏りはやっかいだ。
雨水が遥か彼方から水道(みずみち)を通って浸入してくるからだ。

だが少なくとも漏れている個所は分かる。
1)下流側の個所を開ける。
天井、壁、ボードをはがしその場所には点検口を設ける。
間違っても開けたままにしてはいけない。心まで雨漏りする。

2)次に上流側を探す。
下流個所の真上から始める。
屋外で防水層があるのなら高圧のガス等で場所を特定できる場合がある。

もし防水層の立ち上がりに近い位置に設置物があれば撤去する。
土手よりも川の水面が高いのと同じ状況になっているから。
(立ち上がり高さは水上で20cm程度)

屋内で防水層が無ければ3)に進む。

3)屋内の場合はコンクリートスラブの上である。
下流個所の真上、床に点検口を設ける。
同材で扉の表面を作ればきれいで目立たない。

4)次に屋外側から屋内側に向かって高圧洗浄機で怪しいところに水圧を掛けていく。
当然、下流に雨水が流れないよう、上流側で対処しておく。
このとき、1箇所やったら時間を置き、場所が特定しやすくする。

5)原因場所が分かるまで何度も繰り返す。
気長にやるしかない。
でも大丈夫。上流側の点検口から見張れるので、吸水剤等を敷き詰めておけばもう下流に流れることは無い。

6)ここまで書いてふと思った。
大体、屋外から水平方向に屋内に水が入ることなんかあるんだろうか?
聞いたこと無いぞ。
仮に防水層を乗り越えたとしても、躯体の間にもぐりこみ
下に廻るはず。つまり屋外の防水層の下に戻るのだ。
屋外から直下の屋内へのパターンとなる。

外壁はタイルなどの防水加工が施してあり、仮にタイルの目地が切れていてもせいぜい躯体が濡れる程度だ。
その結果タイルが浮いてくる。それでもその程度だ。
直接屋内に水が浸入するには至らない。プールみたいに漬け込まない限りは。

7)以上。もしどなたか良い方法をご存知なら教えて欲しい。
間違ってもネットの知識など頼らないように。
あ、これもネットだ。

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